新華網(wǎng)北京3月2日電(“新華視點(diǎn)”記者 葉前)從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細(xì)則……10年里，國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。這10年，樓市的風(fēng)吹草動牽動人心。

　　10年持續(xù)調(diào)控，房價一路走高。如何吸取過去教訓(xùn)，既做到房價合理回歸，又避免傷及無辜，是新一輪樓市調(diào)控必須面對的難題。

　　第一季：為房地產(chǎn)業(yè)正名(2003－2004年)

　　2003年7月，國務(wù)院常務(wù)會議認(rèn)為，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)，改善居民居住質(zhì)量，提高人民群眾生活水平?！?/p>

　　“18號文”開啟了十年樓市調(diào)控的序幕，明確房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2003年8月，央行下發(fā)通知，對房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目加大信貸支持。

　　在利好刺激下，興起的房地產(chǎn)市場贏得了快速發(fā)展，很快成為經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎之一。就在此時，2003年12月，隨著北京世紀(jì)第一拍，“地王”首次橫空出世。

　　第二季：降溫(2005－2008年)

　　2005年4月，國務(wù)院常務(wù)會議認(rèn)為，“目前房地產(chǎn)市場存在主要問題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂?！?006年5月，國務(wù)院常務(wù)會議再次專題研究房地產(chǎn)調(diào)控，認(rèn)為“房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決?！?/p>

　　在此之前，央行已于2004年底開始緊縮“銀根”，商品房開發(fā)資本金比例上調(diào)、加息接踵而至。2005年3月，國字號條文首次出現(xiàn)，“國八條”出臺后不到半年，更嚴(yán)格的“新國八條”進(jìn)一步加大調(diào)控力度。2006年，更具針對性的“國六條”出臺，隨后，“限價房”應(yīng)運(yùn)而生。

　　在今天看來，這一輪調(diào)控頗有“先見之明”，且房價上漲并沒有像后來2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。然而，2005年－2008年上半年，仍是房價上漲的一段“黃金期”。以北京市為例，新建住房均價從約5000元／平方米飆升至15000元／平方米，漲幅達(dá)200%。

　　第三季：緊急救市(2008年下半年—2009年)

　　為應(yīng)對全球性金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)的沖擊，樓市成為支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的一劑強(qiáng)心針。2008年12月，國務(wù)院常務(wù)會議指出，“進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！?/p>

　　隨后，二手房營業(yè)稅減免、個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年延長至5年的等刺激政策給房地產(chǎn)釋放了活力。

　　這一輪“政府托市”，是金融危機(jī)下發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的必然之舉，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長貢獻(xiàn)了不少力量。不過，從2009年春開始，剛剛有所下降的大中城市房價很快進(jìn)入“報復(fù)性反彈”。

　　第四季：全面加碼(2010年至今)

　　2009年12月至今，國務(wù)院先后5次常務(wù)會議研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。從最初的“隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視”，到“近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭”，到“部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項(xiàng)基本政策”，樓市調(diào)控一直沒有放松。

　　2010年開始，全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺?！皣畻l”祭出限貸政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮10%，當(dāng)時被稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策。一年后，以限購為主要內(nèi)容的“新國八條”打出了“殺手锏”，全國36個城市先期納入限購范圍，此后限購范圍越來越大。住房貸款的首付比例再次提高至50%。限購、限貸、限價三管齊下。

　　2011年限購組合拳以來，70個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。但總體上，房價這頭“脫韁的野馬”只是放慢了些腳步而已。

　　沒有劇終：樓市調(diào)控需精細(xì)化

　　業(yè)內(nèi)人士總結(jié)十年調(diào)控的一個“共性”是，調(diào)控過多在購房者身上做文章，實(shí)際上是在抑制需求。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)說，“限字令”歸根結(jié)底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。

　　來自不同領(lǐng)域的代表委員表示，過去的調(diào)控措施主要在一手房上發(fā)力，二手房交易一直難以有效監(jiān)管和調(diào)控。此番直接向二手房出售所得開刀，能夠?qū)⒁皇趾投质袌鼋Y(jié)合起來，更好地抑制投機(jī)，從而遏制房價過快上漲。

　　由于購房需求是多樣化的，“一刀切”的政策難免傷及無辜。陳國強(qiáng)說，針對不同人群，不同需求，房價調(diào)控需要精細(xì)化的差別對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機(jī)炒房作出區(qū)分。