第四十六章 西洋银行助推下的房市
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外国银行对上海外国房地产商的发展，起了极大的作用。据日本东亚研究所调查，民国5年英国房地产商8家，资本金额为645万美元，向外国银行透支金额为15万美元，占资本额的59％，而存款余额为59万美元，占资本额1.6％；美国房地产商家，资本金额1415.6万美元，透支金额170.7万美元，占资本额89.7％，存款余额为160.4万美元，占资本额的11.％，它们在外国银行的透支数均大大超过存款余额。
外国金融业不仅用房地产抵押放款来支持外国房地产商的发展，有的银行本身就是房地产公司的大股东或大债权人。民国1年汇丰银行占有英商业广地产公司股权6.1％，成为业广的大股东。中国营业公司的发起人和股东就是华洋人寿保险公司。中国建业地产公司与万国储蓄会是母与子的关系，万国是中国建业公司的大股东，占有1/的股权，其余大部分股权亦由万国的董事或股东所掌握。义品地产公司的投资人大多数为法、比金融集团，其主要出资人为比国企业公司、法国东方汇理银行、巴黎合众银行等。普益地产公司发行的400多万银两的公司债，万国储蓄会一家即占有100余万两，占总数.9％，汇丰银行也占有9.65％。
此外，外国金融业还直接投资房地产。根据日本东亚研究所调查资料，民国7年外国银行在华不动产投资为00余万美元，其中在上海的为800余万美元。
旧上海几家主要的外国房地产商，它们早期的原始资本积累大多来自贩卖鸦片、军火、纱布等。后来为了进一步发展房地产业务，就采取新的集资和融资方式。
利用金融资本。房地产可向银行钱庄作抵押借款，是旧上海房地产业得以发展的重要因素之一。旧上海用房地产作抵押借款的种类有：空地押款、地上权押款、造屋押款、房地押款等等。房地产经营者购进房地产，可随即押出，再以押得之款，续购他产，如此循环，以少数资金作巨额之买卖，利益丰厚。
除了上海人自身居住需求外，推动上海房地产业发展的一大因素，是工商金融业等企业投资房地产的积极性很高，几乎没有一家银行、大公司，不在房地产市场里分一杯羹、切一块蛋糕的。0世纪二三十年代后，一些有实力的企业也投入巨资从事房地产业，更推动了房地产业的发展和房价的持续走高。
许多企业家认识到，在旧中国社会动荡、通货膨胀的情况下，房地产业是最好的保值、升值手段，而作为自己的一种副业经营，银行、公司通过房地产业的运作，也会大有斩获，多了一条生财之道，这样的话，他们何乐而不为呢？何况，除了房地产作为生产或经营所需外，建造、购置雄伟的建筑物，也是一种很好的宣传手段，可以打造形象、提升品牌价值，取得良好的商业信誉，正因如此，稍有实力的银行、公司，都以拥有自己的大楼为荣。
191年，由上海金城、盐业、大陆、中南四家银行组建的“四行储蓄会”，规划建造一幢远东最高的大楼，定名国际饭店，借以树立自身的形象，在气势上压倒外资银行，以便吸引上海更多的储户前往四行存款。这四家银行号称“北四行”，与“南三行”（上海商业储蓄银行、浙江兴业、浙江实业）齐名，是近代中国最有实力的民营银行。194年1月1日，国际饭店惊世亮相，被誉之为“东半球之杰作”、“巍峨雄伟汇现代建筑之精华”，所有房间均被各大洋行、公司以重金租订，只保留底楼作为银行的营业大堂。在营业大堂的地下室，则是银行的金库，安装有大小保险箱400只，库房大门重达吨，厚达4寸，真有固若金汤之感。国际饭店的揭幕，极大地提升了四行的形象，为四行带来了充足的人气和高涨的营业额，另一方面，它又反映了银行业涉足房地产业的一个成功案例。
此后50年间，国际饭店一直作为远东第一高楼，傲视上海滩，“北四行”借此蒸蒸日上，自不在话下。
鸦片战争后，中英签订《南京条约》，上海被开辟为“五口通商”口岸之一，对外贸易日见发达，外国银行也陆续来上海设立分支机构。
清道光二十七年（1847年），英商丽如银行率先在上海设立代理处，这是在上海设立的第一家外商银行。当时，中国除旧式票号、钱庄外，还没有自己的银行。
从道光二十七年到1949年上海解放为止，在这10年之间，共有英、法、德、俄、日、美、比、荷、意、挪等10个国家的6家外商银行先后在沪设立机构。这些在沪外商银行经历了若干不同的历史时期和发展阶段，其兴衰、荣枯迭有变化。
从道光二十七年英商丽如银行在沪设立机构起，到同治四年（1865年）英商汇丰银行在沪设立分行止，共有11家外商银行在沪设立机构。它们是：丽如银行（1847）、汇隆银行（1854）、阿加剌银行（1854）、有利银行（1854）、麦加利银行（1858）、汇川银行（1861）、法兰西银行（1860）、利升银行（1864）、利华银行（1864）、利生银行（1864）、汇丰银行（1865）。
最早在上海设立机构的丽如银行，它的前身是英国和印度合资的西印度银行，道光二十二年出现在印度孟买，道光二十五年西印度银行的总行迁到英国伦敦，更名为OrientalBank，并在香港和广州设立分支机构，成为最先闯入中国的外商银行，道光二十七年在上海设立分理处，以后改为分行，中文名称为丽如银行。据《徐愚斋自叙年谱》“上海杂记”内篇称：“上海首创之银行谓丽如银行，于道光二十九年（1849）交易生理，唯一、两年前已成立矣。”
继丽如银行进入上海后，在19世纪50年代又有4家外商银行在上海设立机构。其一是汇隆银行，咸丰元年（1851年）成立于印度孟买（后总行移伦敦），同年在广州成立分行，咸丰四年在上海设立代理处；其二为阿加剌银行，英印合营银行之一，道光十三年成立于印度，后总行迁至伦敦，咸丰四年在上海设立分行；其三为有利银行，它的前身之一为印度·伦敦·中国商业银行，成立于咸丰三年，总行在印度孟买，咸丰四年在上海设立代理处，咸丰七年，印度·伦敦·中国商业银行与亚细亚特许银行（总行设在伦敦）合并改组为有利银行，总行设在伦敦，咸丰十年原上海代理处改为分行；其四为麦加利银行，总行设在伦敦，咸丰八年7月在上海设立分行。据麦加利银行的发起书称，其发起的目的，在于扩充“银行正当业务，以适应澳洲殖民地、英属印度、中国和希腊与小亚细亚以东地区之间日益扩大的贸易需要。”（未完待续）
外国银行对上海外国房地产商的发展，起了极大的作用。据日本东亚研究所调查，民国5年英国房地产商8家，资本金额为645万美元，向外国银行透支金额为15万美元，占资本额的59％，而存款余额为59万美元，占资本额1.6％；美国房地产商家，资本金额1415.6万美元，透支金额170.7万美元，占资本额89.7％，存款余额为160.4万美元，占资本额的11.％，它们在外国银行的透支数均大大超过存款余额。
外国金融业不仅用房地产抵押放款来支持外国房地产商的发展，有的银行本身就是房地产公司的大股东或大债权人。民国1年汇丰银行占有英商业广地产公司股权6.1％，成为业广的大股东。中国营业公司的发起人和股东就是华洋人寿保险公司。中国建业地产公司与万国储蓄会是母与子的关系，万国是中国建业公司的大股东，占有1/的股权，其余大部分股权亦由万国的董事或股东所掌握。义品地产公司的投资人大多数为法、比金融集团，其主要出资人为比国企业公司、法国东方汇理银行、巴黎合众银行等。普益地产公司发行的400多万银两的公司债，万国储蓄会一家即占有100余万两，占总数.9％，汇丰银行也占有9.65％。
此外，外国金融业还直接投资房地产。根据日本东亚研究所调查资料，民国7年外国银行在华不动产投资为00余万美元，其中在上海的为800余万美元。
旧上海几家主要的外国房地产商，它们早期的原始资本积累大多来自贩卖鸦片、军火、纱布等。后来为了进一步发展房地产业务，就采取新的集资和融资方式。
利用金融资本。房地产可向银行钱庄作抵押借款，是旧上海房地产业得以发展的重要因素之一。旧上海用房地产作抵押借款的种类有：空地押款、地上权押款、造屋押款、房地押款等等。房地产经营者购进房地产，可随即押出，再以押得之款，续购他产，如此循环，以少数资金作巨额之买卖，利益丰厚。
除了上海人自身居住需求外，推动上海房地产业发展的一大因素，是工商金融业等企业投资房地产的积极性很高，几乎没有一家银行、大公司，不在房地产市场里分一杯羹、切一块蛋糕的。0世纪二三十年代后，一些有实力的企业也投入巨资从事房地产业，更推动了房地产业的发展和房价的持续走高。
许多企业家认识到，在旧中国社会动荡、通货膨胀的情况下，房地产业是最好的保值、升值手段，而作为自己的一种副业经营，银行、公司通过房地产业的运作，也会大有斩获，多了一条生财之道，这样的话，他们何乐而不为呢？何况，除了房地产作为生产或经营所需外，建造、购置雄伟的建筑物，也是一种很好的宣传手段，可以打造形象、提升品牌价值，取得良好的商业信誉，正因如此，稍有实力的银行、公司，都以拥有自己的大楼为荣。
191年，由上海金城、盐业、大陆、中南四家银行组建的“四行储蓄会”，规划建造一幢远东最高的大楼，定名国际饭店，借以树立自身的形象，在气势上压倒外资银行，以便吸引上海更多的储户前往四行存款。这四家银行号称“北四行”，与“南三行”（上海商业储蓄银行、浙江兴业、浙江实业）齐名，是近代中国最有实力的民营银行。194年1月1日，国际饭店惊世亮相，被誉之为“东半球之杰作”、“巍峨雄伟汇现代建筑之精华”，所有房间均被各大洋行、公司以重金租订，只保留底楼作为银行的营业大堂。在营业大堂的地下室，则是银行的金库，安装有大小保险箱400只，库房大门重达吨，厚达4寸，真有固若金汤之感。国际饭店的揭幕，极大地提升了四行的形象，为四行带来了充足的人气和高涨的营业额，另一方面，它又反映了银行业涉足房地产业的一个成功案例。
此后50年间，国际饭店一直作为远东第一高楼，傲视上海滩，“北四行”借此蒸蒸日上，自不在话下。
鸦片战争后，中英签订《南京条约》，上海被开辟为“五口通商”口岸之一，对外贸易日见发达，外国银行也陆续来上海设立分支机构。
清道光二十七年（1847年），英商丽如银行率先在上海设立代理处，这是在上海设立的第一家外商银行。当时，中国除旧式票号、钱庄外，还没有自己的银行。
从道光二十七年到1949年上海解放为止，在这10年之间，共有英、法、德、俄、日、美、比、荷、意、挪等10个国家的6家外商银行先后在沪设立机构。这些在沪外商银行经历了若干不同的历史时期和发展阶段，其兴衰、荣枯迭有变化。
从道光二十七年英商丽如银行在沪设立机构起，到同治四年（1865年）英商汇丰银行在沪设立分行止，共有11家外商银行在沪设立机构。它们是：丽如银行（1847）、汇隆银行（1854）、阿加剌银行（1854）、有利银行（1854）、麦加利银行（1858）、汇川银行（1861）、法兰西银行（1860）、利升银行（1864）、利华银行（1864）、利生银行（1864）、汇丰银行（1865）。
最早在上海设立机构的丽如银行，它的前身是英国和印度合资的西印度银行，道光二十二年出现在印度孟买，道光二十五年西印度银行的总行迁到英国伦敦，更名为OrientalBank，并在香港和广州设立分支机构，成为最先闯入中国的外商银行，道光二十七年在上海设立分理处，以后改为分行，中文名称为丽如银行。据《徐愚斋自叙年谱》“上海杂记”内篇称：“上海首创之银行谓丽如银行，于道光二十九年（1849）交易生理，唯一、两年前已成立矣。”
继丽如银行进入上海后，在19世纪50年代又有4家外商银行在上海设立机构。其一是汇隆银行，咸丰元年（1851年）成立于印度孟买（后总行移伦敦），同年在广州成立分行，咸丰四年在上海设立代理处；其二为阿加剌银行，英印合营银行之一，道光十三年成立于印度，后总行迁至伦敦，咸丰四年在上海设立分行；其三为有利银行，它的前身之一为印度·伦敦·中国商业银行，成立于咸丰三年，总行在印度孟买，咸丰四年在上海设立代理处，咸丰七年，印度·伦敦·中国商业银行与亚细亚特许银行（总行设在伦敦）合并改组为有利银行，总行设在伦敦，咸丰十年原上海代理处改为分行；其四为麦加利银行，总行设在伦敦，咸丰八年7月在上海设立分行。据麦加利银行的发起书称，其发起的目的，在于扩充“银行正当业务，以适应澳洲殖民地、英属印度、中国和希腊与小亚细亚以东地区之间日益扩大的贸易需要。”（未完待续）